2022-07-20

【郡山】相続した実家や空家はどうしたらいいの？節税対策？空家の活用？誰に相談すべき？

大越洋子

こんにちは郡山支店の大越です。

本日は相続した実家や空き家はどうしたらいいのか？
どんな方法があるのか？　誰に相談すべきか？　についてご紹介します。
相続税対策は、子供の立場だけでなく、親の立場としても節税対策になりますのでご参考にしてください。

1.相続税対策（節税）が必要な目安

親の資産などを引き継ぐ事が「相続」ですが、その行為は課税対象と定められています。
相続税は遺産（相続財産）が大きければ大きいほどその税率も高くなります。

具体的には、相続税は次のような基準によって課税されます。

■ 正味の遺産額が基礎控除を超える場合は相続税がかかります。
・正味の遺産額とは相続財産から債務（借入金や未払い金など）や葬式費用を引いたもの。
・基礎控除額とは3,000万円＋（ 600万円×法定相続人の数）です。

■ 税率は課税価格により　10% ～ 55%
例えば、1億円の相続財産
（正味の遺産額）に対して相続人が3人
（例えば妻＋子供2人）の場合
基礎控除額は3,000万円＋（ 600万円×3人）=4,800万円ですので
1億円−4,800万円＝5,200万円に対して相続税が課税されます。

2.親から見た相続税対策・節税に有効な節税方法

相続税を少なく抑えるために有効な節税方法ですが会社設立、生命保険、養子縁組、生前贈与といった様々な方法が有ります。
その中でも特に大きな節税効果が期待できる手法の一つが不動産投資運用です。
親が生前に、現金で所有している資産5,000万円で不動産を購入した場合
その物件の相続税評価は路線価や固定資産税評価額での評価となるので概ね30％減=3,500万円位に減ります。

更にその物件全てを賃貸していれば概ね25％減=2,500万円に減らす事が可能なのです。
このように、5,000万円の相続財産評価額を2,500万円に減額する事が出来ます。
場合によっては購入して賃貸した後に
相続時精算課税制度を利用して贈与する事も可能です。
そうすれば贈与を受けた子供や孫に家賃収入が入り財産が増えていく可能性があります。

3.子供からみた空き家活用の事例

開催したセミナーで多くの方が空き家活用をお考えでした。

空き家活用の方法としては売却、賃貸、民泊・月極時間貸しの駐車場などが考えられます。
売却も一つの選択肢ですが、当面は売りたくないとか第2章に記載しましたように相続税対策を図りたい場合には有効では有りません。

民泊は手続きや管理が大変ですがリフォーム会社でも手続きや運営のお手伝いをすることが可能です。

駐車場は場所（立地条件）次第では検討しても良いでしょう。

一般的にはやはり賃貸住宅が一番有利と思われます。
リフォームのお客様事例で空き家にしていた住宅や空き室をリフォームして賃貸し年間100万円〜 360万円の家賃収入を得られているお客様が沢山いらっしゃいます。
賃貸経営未経験の方が心配な事柄に

①入居者の募集

②家賃滞納等のトラブル

③賃貸中の管理

④空室対策など

が有りますがリフォーム会社の中には、これらをオーナー様に代わって手続きすることが可能です。

4.投資の種類と不動産投資の有利な点

投資と言っても様々な投資が有ります。
株式、投資信託、FX（為替取引）金、仮想通貨（ビットコイン）、太陽光発電、不動産など…。

これらの中で最もリスクが少ないのが太陽光発電
次が不動産投資（戸建て住宅・ファミリー向け賃貸）であると考えます。

リフォーム会社の中には

太陽光発電システム（ 10kw未満）
25年間の発電保証（出力保証）
15年間の機器保証（故障等）
10年間の自然災害保証（台風や雪害、落雷等）
が付加されています。

ですので、20年〜 25年という長期で考えた場合、かなりのローリスクで収益を得る事が出来るのです。

不動産投資（戸建て住宅・ファミリー向け賃貸）もリスク少ないです。

理由は
①家賃滞納などのトラブルがほとんどない。

②長い目で見た利回りが良い。

③資産価値の低下が少ない。

④将来売却する時にもスムーズな売却が可能。

５：誰に相談したらいい？本日の結論

やはり税金の事なので「相続・不動産に詳しい税理士」にご相談するのがご安心できると思います。
他には「数多くの実績があるリフォーム会社」で、税理士、弁護士、司法書士とも提携あるリフォーム会社は、
総合的な提案でワンストップでのご相談も可能なので、気軽にご相談してみてください。

◆創業40年：全国31拠点で
64,000軒のリフォーム実績
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