2020-03-05

大田・目黒で相続税対策と空き家活用・不動産投資のポイント

先日、銀座にて「大切な人に想いを
繋ぐリレーション」セミナーにて
相続税対策と空き家・　空き室の
活用の内容でセミナーを開催し
多くの方から質問や反響を頂きましたので
要点をまとめて掲載します。

相続税対策(節税)が必要な目安
相続税対策に有効な節税方法
空き家・空き室活用の事例
投資の種類と不動産投資の有利な点

1.相続税対策（節税）が必要な目安

資産を子や孫に引き継ぐ事が「相続」ですが
その行為は課税対象と定められています。
しかし子供や孫に資産を残すなら
出来るだけ無駄なく多くを
残してあげたいものです。
相続税は遺産（相続財産）が
大きければ大きいほどその税率も高くなります。
具体的には、相続税は次のような
基準によって課税されます。
● 正味の遺産額が基礎控除を
超える場合は相続税がかかります。
■ 正味の遺産額とは相続財産から
債務（借入金や未払い金など）
や葬式費用を引いたもの。
■ 基礎控除額とは
3,000万円＋（ 600万円×法定相続人の数）です。
● 税率は課税価格により　10% ～ 55%
例えば、1億円の相続財産
（正味の遺産額）に対して相続人が
3人（例えば妻＋子供2人）の場合、
基礎控除額は
3,000万円＋（ 600万円×3人）=4,800万円ですので
1億円−4,800万円＝5,200万円に対して相続税が課税されます。

2.相続税対策・節税に有効な節税方法

相続税を少なく抑えるために
有効な節税方法ですが
会社設立、生命保険、養子縁組
生前贈与といった様々な方法が有ります。
その中でも特に大きな節税効果が
期待できる手法の一つが不動産投資運用です。
具体例として、現金で
所有している資産5,000万円で
不動産を購入した場合
その物件の相続税評価は路線価や
固定資産税評価額での評価となるので
概ね30％減=3,500万円位に減ります。
更にその物件全てを賃貸していれば
概ね25％減=2,500万円に減らす事が可能なのです。
このように、5,000万円の相続財産評価額を
2,500万円に減額する事が出来ます。
場合によっては購入して賃貸した後に
相続時精算課税制度を
利用して贈与する事も可能です。
そうすれば贈与を受けた子供や孫に
家賃収入が入り財産が増えていく可能性があります。

3.空き家活用の事例

開催したセミナーで多くの方が
空き家活用をお考えでした。
空き家活用の方法としては売却、賃貸、民泊
月極・時間貸しの駐車場などが考えられます。
売却も一つの選択肢ですが
当面は売りたくないとか
第2章に記載しましたように相続税対策を
図りたい場合には有効では有りません。
民泊は、まだ少なく
手続きや管理が大変ですが弊社でリフォーム、
提携先で手続きや運営のお手伝いを
することが可能です。
駐車場は場所（立地条件）次第では
検討しても良いでしょう。
一般的にはやはり賃貸住宅が一番有利と思われます。

当社のお客様でも、
空き家にしていた住宅や空き室を賃貸し
年間100万円〜 360万円の家賃収入を
得られているお客様が沢山いらっしゃいます。
賃貸経営未経験の方が心配な事柄に
①入居者の募集②家賃滞納等の
トラブル③賃貸中の管理④空室対策などが有りますが
当社ではこれらをオーナー様に
代わって手続きすることが可能です。

4.投資の種類と不動産投資の有利な点

投資と言っても様々な投資が有ります。
株式、投資信託、FX（為替取引）金
仮想通貨（ビットコイン）
太陽光発電、不動産など…。
これらの中で最もリスクが少ないのが太陽光発電、
次が不動産投資（戸建て住宅・
ファミリー向け賃貸）であると考えます。
・当社で取り扱っている太陽光発電システム
（ 10kwh未満）は25年間の発電保証
（出力保証）、15年間の機器保証（故障等）
10年間の自然災害保証（台風や雪害、落雷等）
が付加されています。

ですので、20年〜 25年という長期で
考えた場合かなりのローリスクで
収益を得る事が出来るのです。
不動産投資（戸建て住宅・ファミリー向け賃貸）に
おけるリスクがなぜ少ないか
という点は次回のブログで掲載させて頂きます！

相続税対策や空き家活用、不動産投資に関するご質問、相談は
https://www.hometopia.jp/contact/inquiry/

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62,941軒のリフォーム実績
㈱土屋ホームトピア　
大田営業所担当:藤井
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