宮城県仙台市でリフォーム・リノベーションをサポート。土屋ホームトピア 仙台支店・仙台マンションリノベーション課
Column
マンションリノベーションは、住まいの構造や間取りなどによって多種多様です。土屋ホームトピア仙台マンションリノベーション課コラムでは、はじめての方でも失敗しない、あなたにぴったりの「リノベーションのかたち」を見つけるためのリノベコラムを掲載しています。読んですぐに役立つリノベーションの情報はもちろん事業者の方々の想いを載せたインタビュー記事など盛りだくさんです。
解説：失敗しない中古物件のマンションリノベーションの方法
コラム担当のSです。
先日、協力会社との打ち合わせで、たまたま話に出た内容なのですが、リモート営業が多くなって売り上げがどうなったかというと案の定、やはり人と人との関わりの強い地方のエリアでは、やっぱり下がってしまう。たとえ、コロナウィルス感染予防と言っても、合わないと伝わらないことがあると話をしておりました。
特にご年配の方の場合は、合って話して、説明して、誠意を見せることが営業としては、信頼を勝ち取る一つの方法だと思っています。とのことでした。
もちろん、無理強いはしないですが、可能な限り出向いてお客様の真の声を聞くことが重要ですとお話をしておりました。
さて、今日は失敗しない中古物件のマンションリノベーションの方法についてお話しできればと思います。
中古マンションを購入してリノベーションしようと考えている方には、様々な悩みがあるように感じます。中古マンションでも、リノベーションをすることになると内装や住宅設備機器などもほぼほぼ入れ替えることになるため、一生物の買い物となります。また、大丈夫かな、失敗しないかな、という漠然とした不安が悩みの種になっていると思います。不安の種を取り除くためには、中古マンションを購入する際やリノベーションする際の方法をポイントとして抑えておくことが重要になります。今回はそんな失敗しない中古マンションリノベーションの方法についてご紹介いたします。
中古マンション購入前にチェックするべきポイント１
まずは自分の目で見て確認できるポイントをしっかり抑えることが重要です。
リノベーションは古い物件の内装や設備機器を全て新しくして部屋を新築同様の見た目と使い勝手に変えられることが最大のメリットですが、注意しなければいけないのは「パッとは目に見えない部分」についてです。物件を購入する前にしっかりとチェックしておくべきポイントが４つあります。
物件の現状を知ること
チェックしておきたい１つが、物件の現状です。 見た目は新しくなっても、水廻りの配管が古いままの状態や、壁紙の下にカビが発生しているということが稀にあります。
すると水漏れを起こしたり、折角張り替えた新しい壁紙にもカビが浮いてきてしまったりとリノベーションのトラブルの元になってしまいます。最近では、物件を購入する前に住宅診断を行うインスペクション調査をされる方も増えてきているのでお勧めです。
購入前に住宅診断の結果を確認しておくことで、耐震性など構造面も含めて物件の不具合も確認できるのが特徴です。
マンションの共用部分の管理状況はどうか
部屋自体はもちろんのこと、自分の部屋以外の環境についても注意しなければなりません。
果たしてマンションの共有部分がしっかりと管理されているのかどうかなど、長い間そのマンションに住み続けるためには重要になります。
そのほかにも、マンションの共用廊下の天井や壁にひびやひどい汚れがないかどうか、コンクリートの欠け落ちや古い部分の補修が行われているかなど確認する必要になります。また、エントランスやゴミ捨て場などが清潔に保たれているかも確認しておくと良いでしょう。
マンションの場合、共有部分の大規模な修繕は10年～15年周期で行われるのが一般的であり、その修繕のために毎月修繕積立金が徴収されることが多いです。その積立金が安い場合、修繕のタイミングで一時金として数万～数十万払わなければならなくなったというケースも少なくない状況です。
マンションの周辺施設についても検討の一ポイントです。
マンションの周辺施設などの環境はなかなか変えられるものではないので、事前にしっかりとチェックしておく必要がでます。
郵便局や銀行、スーパーなど普段からよく利用しそうな施設、万が一の時に近くにあると安心な病院などがどのぐらいの距離にあるのか、マンションの周りを歩いてみて確認することが良いでしょう。
さらに、マンションの周辺の治安や夜遅くまで営業している飲食店があるか、騒音など影響のありそうな施設は近くにないかなど、実際に住んでみてから気になりそうなことも事前に調べておくことも重要です。
車をよく利用する場合は、駐車場の車の出し入れのしやすさはもちろんのこと、マンション前の道路の交通量はどうなのか、渋滞の多い道路が近くにあるのかなど、事前に把握しておくことで、実際に住んでみてから、思ったよりも車での移動が大変だったなんてことも・・・
子育て世代の方の場合は、保育施設や教育施設までの距離、徒歩圏内に公園はあるのか、近所に同年代の子供はいるのかなど、子供を育てるなかであったほうがいいなと思う施設や環境については、事前に調べておくと将来のためには重要です。
ずっと住む部屋ですから、周囲の環境との相性も内覧の際に確認しておきましょう。
マンションの住民たちの様子
多くの方が住んでいるマンションだからこそ、避けては通れないのが住民同士のトラブルです。住民同士のトラブル回避のために、事前にどのような方たちが住んでいるのか少しでも知っておく必要があります。そんな時に役に立つのが、「掲示物」エントランスなどに設置されている掲示板です。
掲示板に貼られている張り紙から、騒音やゴミ出し、共用部分についての注意書きから、どんなトラブルが起きやすそうなのか想像することができると思います。時に、張り紙の中にクレームが来ていますなどの実際にトラブルが起きている場合は要注意です。
書類を読んで確認するべきポイントは多くあります。
物件の書面から得られる情報もあります。口頭では説明がなかったけれど書面にはしっかり記載してあった…などのケースはトラブルに陥りやすく、多くの場合、書面を確認していなかった買主側の責任となります。そういったトラブルを回避するためにも、以下の書面にはしっかりと目を通し、少しでも疑問に思うところがあれば1つずつ確認をすることが重要です。売り側として、小さく表記している文字ほど濁したい部分の可能性もあります。注意深く見ることが重要となります。
築年数はどのぐらいか確認
マンションは完成してから年々価値が下がっていき、地域にもよりますが約10～15年で価値は約半分程度までに下がります。それ以降は価格の低下が緩やかになり、築20年以上になると下落がほとんど止まります。つまり、マンションの価値は築20年以降それほど変わらないということになります。築40年以上の建物となると、耐久性に不安が出てくるため、購入のタイミングとしては今後資産価値の目減りの小さい築20年前後の物件がおすすめとなります。築年数が何年なのかしっかりと把握し、大規模な修繕がいつ行われるのか事前に確認しておくことが重要です。
リフォーム済み、リノベーション済みの物件なのか考えておくこと。
リノベーション済みの物件の場合、もともとの物件の価格にリノベーションの工事費用が上乗せされている場合が多く見れます。リノベーションする際に、内装を一度全て取り払うほどの大きな工事を行う場合、内装が綺麗な状態である必要はありません。
一部のみリノベーションをしたいのか、大きい規模のフルリノベーションをしたいのかによって購入する際の物件の状態も異なりますので、事前にどれぐらいの規模と費用のリノベーションをしたいのか決めておくことをおすすめします。
耐震施工はしてあるのか
1981年に建築基準法が改正され、建築物を震度6～7程度の大規模地震でも倒壊は免れる強さにしなければならないと新たな基準が設けられました。
そのため、新たな耐震基準に沿って建てられた建物の方が、新たな基準が設けられる前に建てられた建物より安全であるということになります。
しかし、新たな基準が設けられる前に建てられた築40年を超えるマンションの中にも、高い耐震構造レベルを確保し、都度耐震改修や耐震補強を行っているものはあります。
では、マンションの耐震性はどうやって見極めればいいのでしょうか。
それは、修繕履歴や修繕計画表を確認することです。10年～15年周期で行われる大規模修繕の際に、耐震補強なども行われているか確認することで、耐震に関してしっかりと対策しているマンションなのかが確認できますので現場の担当者や担当営業マンに聞いて、確認してみましょう。誠実な営業マンほど本当に重要な話をしてくれるはずです。
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マンションリノベーションは制限が多く、思い通りには難しいと思っている方も多いのではないでしょうか。しかし、工夫次第では、想像以上のリノベーション（リフォーム）が可能です。土屋ホームトピア仙台マンションリノベーション課では、最大限お客様の要望を叶えるために、お客様のお悩みや要望をお聞きするとともに、現地調査にも柔軟に対応させていただきます。お客様が愛着を持ってずっと住みたくなる住まい造りのお手伝いができ、以前よりどれだけ快適になったかお聞きできることを目標に、対応してまいります。ぜひ一度ご相談ください。
