2018-12-10

「誰も住んでいない相続した不動産」をどう活用するか？

こんにちは、大田営業所の藤井です。
先日工事が完了したお客様からワインを頂戴したのですが、自宅でワインオープナーが見つからず、飲めませんでした。
年末までには自宅を片付け、ワインオープナーを発見し、優雅にお正月を迎えたいと思います。

さて今回は「相続不動産」の活用について考えてみたいと思います。
リフォーム会社には様々なご相談が日々寄せられますが、ご実家のリフォームのご相談も数多く寄せられ、中には海外在住の方からのご相談もメールで寄せられます。

「実家が空き家になったので、リフォームして親族が住みたい。」
「実家を2世帯住居に改築してご両親様と住みたい。」
「空き家になった実家を賃貸住宅にしたい。」

空き家を親族が利用する場合などは時間をかけずに不動産として活用できると思いますが、既に親族も持ち家で、子供の学区などの関係で引っ越しもしたくない等の理由で空き家のままの住宅が多くあります。
筆者の田舎でも誰も住んでいない父親名義の住宅が存在します。

空き家で今後利用する予定が無い場合は、「貸す」か「売却する」かの判断が必要になります。

1.「空き家を改築して貸す」場合

立地条件によって借り手の見つけやすさは断然違いますが、大都市圏では広すぎる住宅も借り手が見つけにくい場合があります。
空き家の立地特性や規模を考えた貸し方が必要ですが、居住用だけではなく、事業用（介護事業者向けや店舗等）やコインランドリーの運営等も立地によっては検討できます。
また時間貸しのレンタルスペースや民泊も建物の状況によってはご提案しています。

改築費用が気になる所ですが、土地の取得費用が無い為、私が担当させて頂いた案件の多くは、賃借人が付けば5年前後で改築費用を回収できることが多かったです。

2.「空き家を更地にして貸す」場合

分譲マンションの場合は困難ですが、更地にして建物所有を目的とした借地として貸すこともできます。
また立地条件によってはコインパーキングの運営や月極駐車場の運営も検討できます。
ただし更地にした場合は、固定資産税の減免措置が受けられなくなり、税金が上がる場合があります。
また建物の解体費用がかかります。

3.「空き家を売却する」場合

一口に売却と言っても不動産会社を通して個人に売却する場合や買取再販業者（法人）に買い取ってもらう場合等があります。
借地の場合でも借地権や底地権を買い取ってくれる業者も存在します。
買取業者に買い取ってもらうと安く叩かれるイメージをお持ちの方もいらっしゃいますが、建物の内部の状態が悪い場合はなかなか個人のお客様では販売が難しい場合がありますし、時間がかけられない場合は業者さんへの買取も考えてみるのも宜しいかと思います。
ただ旧耐震住宅（昭和56年以前に建築された建物）の場合、銀行の融資も厳しくなっており買取できない建物も今後増えてくると思われます。

現在賃貸物件を探される方のほとんどが、インターネットからの検索ですので、貸される場合の改修も収益性のみを追求してしまうと特徴のない賃貸物件となり、多くの賃貸物件の情報に埋もれてしまいます。
人口以上の住宅が供給されている現在、賃貸オーナー側も「海外からの留学生に安心して日本に住んでもらいたい」等、賃貸住宅のコンセプトも大事になってくると思います。

当社では空き家活用のご相談を随時行っています。
お気軽に最寄りの支店・営業所でご相談下さい。