京都で相続した実家や空家はどうしたらいいのか？誰に相談すべきか
こんにちは！京都支店で支店長をしている越尾亮太です。
本日は相続した実家や空家はどうすべきか？
活用方法から相談相手について解説します。
相続税対策の内容もあり、子供立場だけなく、親の立場としての節税対策もありますのでご参考にしてください。
1.相続税対策（ 節税 ） が必要な目安
相続＝親の資産などを引き継ぐ事
その行為は課税対象と定められています。
相続税は遺産（ 相続財産 ）が大きければ大きいほどその税率も高くなるので要注意！
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【相続税の課税基準】
■ 正味の遺産額が基礎控除を超える場合は相続税がかかります。
・ 正味の遺産額とは相続財産から債務（ 借入金や未払い金など ）や葬式費用を引いたもの。
・ 基礎控除額とは3,000万円＋（ 600万円×法定相続人の数 ）です。
■ 税率は課税価格により 10% ～ 55%
例えば、1億円の相続財産（ 正味の遺産額 ）に対して相続人が3人（ 例えば妻＋子供2人 ）の場合基礎控除額は3,000万円＋（ 600万円×3人 ）=4,800万円ですので、1億円−4,800万円＝5,200万円に対して相続税が課税されます。
2.親から見た相続税対策・節税に有効な節税方法
相続税を抑えるために有効な節税方法は
・会社設立
・生命保険
・養子縁組
・生前贈与
といった様々な方法があります。
その中でも特に大きな節税効果が期待できるのは不動産投資運用です。
親が生前に現金で所有している資産5,000万円で不動産を購入した場合その物件の相続税評価は路線価や
固定資産税評価額での評価となるので概ね30％減=3,500万円位に減ります。
更にその物件全てを賃貸していれば概ね25％減=2,500万円に減らす事が可能。
5,000万円の相続財産評価額を2,500万円に減額する事が出来ます！！
場合によっては購入して賃貸した後に相続時精算課税制度を利用して贈与する事も可能です。
そうすれば贈与を受けた子供や孫に家賃収入が入り財産が増えていく可能性があります。
3.子供からみた空き家活用の事例
弊社で開催してきたセミナーでは多くのお客様が空き家活用をお考えでした。
空き家活用の方法としては
・売却
・賃貸
・民泊月極
・時間貸し駐車場
売却も選択肢の一つです。
しかし、当面は売りたくないですとか相続税対策を図りたいという場合には有効では有りません。
民泊は手続きや管理が大変ですがリフォーム会社でも手続きや運営のお手伝い可能です。
駐車場は場所（ 立地条件 ）次第では検討しても良いでしょう。
一般的にはやはり賃貸住宅が最も有利です。
リフォームのお客様事例で空き家にしていた住宅や空き室をリフォームして賃貸し年間100万円 〜 360万円の家賃収入を得られているお客様が沢山いらっしゃいます。
賃貸経営未経験の方が心配な事柄に
①入居者の募集
②家賃滞納等のトラブル
③賃貸中の管理
④空室対策
などが有りますがリフォーム会社の中には所有者様に代わって手続きすることが可能です。
4.投資の種類と不動産投資の有利な点
投資と言っても様々な投資が有ります。
株式、不動産、投資信託、FX（ 為替取引 ）金、太陽光発電、仮想通貨、、
中でも太陽光発電投資が最もリスクが少なく
次が不動産投資（ 戸建て住宅・ファミリー向け賃貸 ）であると考えます。
リフォーム会社の中には太陽光発電システム（ 10kw未満 ） は25年間の発電保証※出力保証15年間の機器保証（ 故障等 ）10年間の自然災害保証が付加されています。
20年〜25年という長期で考えた場合にリスクを抑えて収益を得る事が出来ます。
不動産投資（戸建て住宅・ファミリー向け賃貸）もリスクが最小限に抑えられます。
理由は、
①家賃滞納などのトラブルがほとんどない。
②長い目で見た利回りが良い。
③資産価値の低下が少ない。
④将来売却する時にもスムーズな売却が可能。
５：誰に相談したらいい？本日の結論
税金の事なので「相続・不動産に詳しい税理士」にご相談するのがご安心できると思います。
他には「数多くの実績があるリフォーム会社」で税理士、弁護士、司法書士と提携している
リフォーム会社は総合的な提案でワンストップで
ご相談可能なので気軽に相談してみてください。
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土屋ホームトピア京都営業所では、お客様のご要望をお伺いしながら、スペースやご予算等々に合わせて、経験豊富な設計士がプランニングさせて頂きます
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