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京都営業所
2022-06-26

京都で相続した実家や空家はどうしたらいいのか?誰に相談すべきか

こんにちは!京都支店で支店長をしている越尾亮太です。

本日は相続した実家や空家はどうすべきか?
活用方法から相談相手について解説します。

相続税対策の内容もあり、子供立場だけなく、
親の立場としての節税対策もありますので
ご参考にしてください。

1.相続税対策( 節税 ) が必要な目安

相続=親の資産などを引き継ぐ事

その行為は課税対象と定められています。
相続税は遺産( 相続財産 )が大きければ
大きいほどその税率も高くなるので要注意!

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【相続税の課税基準】
■ 正味の遺産額が基礎控除を超える場合は
相続税がかかります。
・ 正味の遺産額とは相続財産から
債務( 借入金や未払い金など )
葬式費用を引いたもの。
・ 基礎控除額とは3,000万円+
( 600万円×法定相続人の数 )です。

■ 税率は課税価格により 10% ~ 55%
例えば、1億円の相続財産( 正味の遺産額 )に
対して相続人が3人( 例えば妻+子供2人 )の
場合基礎控除額は3,000万円+( 600万円×3人 )
=4,800万円ですので、
1億円−4,800万円=5,200万円に対して
相続税が課税されます。

2.親から見た相続税対策・節税に有効な節税方法

相続税を抑えるために有効な節税方法は
・会社設立
・生命保険
・養子縁組
・生前贈与
といった様々な方法があります。

その中でも特に大きな節税効果が期待できるのは
不動産投資運用です。

親が生前に現金で所有している
資産5,000万円で不動産を購入した場合
その物件の相続税評価は路線価や
固定資産税評価額での評価となるので
概ね30%減=3,500万円位に減ります。

更にその物件全てを賃貸していれば
概ね25%減=2,500万円に減らす事が可能。

5,000万円の相続財産評価額を2,500万円に
減額する事が出来ます!!

場合によっては購入して賃貸した後に相続時
精算課税制度を利用して贈与する事も可能です。
そうすれば贈与を受けた子供や孫に家賃収入が
入り財産が増えていく可能性があります。

3.子供からみた空き家活用の事例

弊社で開催してきたセミナーでは多くのお客様が
空き家活用をお考えでした。

空き家活用の方法としては
・売却
・賃貸
・民泊月極
・時間貸し駐車場

売却も選択肢の一つです。
しかし、当面は売りたくないですとか相続税対策
を図りたいという場合には有効では有りません。

民泊は手続きや管理が大変ですがリフォーム会社
でも手続きや運営のお手伝い可能です。

駐車場は場所( 立地条件 )次第では検討しても
良いでしょう。

一般的にはやはり賃貸住宅が最も有利です。

リフォームのお客様事例で空き家にしていた
住宅や空き室をリフォームして
賃貸し年間100万円 〜 360万円の
家賃収入を得られているお客様が
沢山いらっしゃいます。

賃貸経営未経験の方が心配な事柄に
①入居者の募集
②家賃滞納等のトラブル
③賃貸中の管理
④空室対策
などが有りますがリフォーム会社の中には
所有者様に代わって手続きすることが可能です。

4.投資の種類と不動産投資の有利な点

投資と言っても様々な投資が有ります。
  株式、不動産、投資信託、FX( 為替取引 )
  金、太陽光発電、仮想通貨、、

中でも太陽光発電投資が最もリスクが少なく
次が不動産投資( 戸建て住宅・ファミリー向け
賃貸 )であると考えます。

リフォーム会社の中には太陽光発電システム
( 10kw未満 ) は25年間の発電保証※出力保証
15年間の機器保証( 故障等 )
10年間の自然災害保証が付加されています。

20年〜25年という長期で考えた場合にリスクを
抑えて収益を得る事が出来ます。

不動産投資(戸建て住宅・ファミリー向け賃貸)
もリスクが最小限に抑えられます。
理由は、
①家賃滞納などのトラブルがほとんどない。
②長い目で見た利回りが良い。
③資産価値の低下が少ない。
④将来売却する時にもスムーズな売却が可能。

5:誰に相談したらいい?本日の結論

税金の事なので「相続・不動産に詳しい税理士」
にご相談するのがご安心できると思います。

他には「数多くの実績があるリフォーム会社」
で税理士、弁護士、司法書士と提携している
リフォーム会社は総合的な提案でワンストップで
ご相談可能なので気軽に相談してみてください。

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創業40年 全国31拠点で
65,570軒のリフォーム実績
㈱土屋ホームトピア 京都リノベーション支店
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京都府京都市中京区市之町170-2
TEL:075-823-7001
https://www.hometopia.jp/branch/kyoto/

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