京都で空き家対策！リフォーム？売却？賃貸？どれがお得？
こんにちは！京都営業所です。
今回は「 誰も住んでいない相続した京都の不動産 」 をどう活用するか？
テーマは空き家対策！
ファイナンシャルプランナーでもある越尾亮太が解説していきます。
ではさっそく、リフォームして貸し出す手法・空き家を更地にして貸す方法・空き家を売却する方法についてをご紹介していきましょう。
目次
1：親族がリフォームして住む場合
リフォーム会社には様々なご相談が日々寄せられます。
ご実家のリフォームのご相談も数多く寄せられ、中には海外在住の方からもメールでご相談をいただくこともあります。
『 京都にある実家が空き家になったのでリフォームして親族が住みたい。』
『 京都にある実家を2世帯住居にリフォームして両親と住みたい。』
『 空き家になった京都の実家を賃貸住宅にしたい。』
親族について「空き家」を活用する場合は、通常のリフォームとなります。親族が使う場合のメリットは、新築と比べ土地の購入費が必要ないということです！
価格的に大きなメリットがありますので、素敵にリフォームして住み続ける事例が沢山あります。お客様の中には新築以上に満足された方もいます♪
2：親族が住めない理由
・既に親族も別の住宅を所有しているケース
・子どもの学区などの関係で引っ越ししたくない
・立地条件が自分の好みでない
・職場から遠い
など様々な理由で京都には空き家のまま放置されている住宅が多く存在します。
ということで、親族が使わない場合の実際の空き対策について考えてみましょう！
3：空き家対策①リフォームして賃貸
立地条件によって借り手の見つけやすさは全く違います。そのため空き家の立地や、空き家周辺の特性や規模を考えた貸し方が重要になります。
1：リフォームして居住用
2：リフォームして事業用
（介護事業者向けや店舗等）
3：意外とコインランドリーの運営等も立地によって有効。
4：時間貸しのレンタルスペース
5：民泊も建物の状況によっては人気があります。
改築費用が気になりますよね。しかし、土地の取得費用が無い分、賃借人が付けば5年～7年くらいで改築費用を回収できるケースが多いのも空き家活用の魅了です。
4：空き家対策②更地にして賃貸
更地にして建物所有を目的とした借地として貸すこともできます。分譲マンションの場合は困難ですが、、
1：借地として更地を貸して建物を建築
2：立地条件によってはコインパーキング
3：月極駐車場の運営
4：家庭菜園へのレンタル
5：イベントスペースなども検討できます。
【注意点】
京都にある空き家を更地にした場合、固定資産税の減免措置が受けられなくなり、税金が上がる場合があります。
さらに建物の解体費用がかかることで資金が枯渇することも稀にあります。
5：空き家対策③売却する
一口に空き家を売却と言っても2パターンあります。
1：不動産会社を通して個人に売却する場合
2：買取再販業者（法人）に買い取ってもらう場合などがあります。
買取業者に買い取ってもらうと安く叩かれるイメージをお持ちの方もいるのではないでしょうか？ただし、建物の内部の状態が悪い場合はなかなか個人のお客様では販売は困難を極めます。
買取り相場感が分からない場合や、売却まで時間をかけられない場合は業者さんへの買取も考えてみるのもよろしいかと思います。
注意→旧耐震住宅（昭和56年以前に建築された建物）の場合、銀行の融資も厳しくなっており買取できない建物が今後も増えてくると思われます。
6．本日の結論
現在、賃貸物件や中古や土地を探される場合、ほとんどの方がインターネットで検索して探しているようです。よって、貸される場合の改修も収益性のみを追求してしまうと特徴のない賃貸物件となり、多くの賃貸物件の情報に埋もれてしまいます。
人口以上の住宅が供給されている現在、賃貸オーナー側も「 海外からの留学生に安心して京都に住んでもらいたい 」 など賃貸住宅のコンセプトがとても重要になります。
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