2019-07-12

マンションを相続したあとは・・・活用編

最近全くテレビを観なくなり、ユーチューブばかりを視聴しているのですが、今からでもユーチューバーになれるか真剣に考えている大田営業所の藤井です。
さて今回は前回の「マンションを相続したあとは・・・手続き編」に続き、実際の活用事例について考えてみたいと思います。

マンションの相続手続きが完了または方向性が見えた段階で想定できる活用事例としては

売却する
相続人または親族が住む
人に貸す

それぞれのメリット・デメリットを考えてみたいと思います。

1.売却する場合

売却することのメリットとして、「売却金が得られる」ことと「固定費（管理費・修繕積立金・固定資産税等）の支払いが無くなる」ことが大きいですね。

「マンションは換金性が高い」と言われてきましたが、現金が直近で必要な際の選択としては売却です。
ただ最近よく目にする「負動産」。
売り出したはいいが、なかなか売れないということも実務的には多いです。

お客様でポストに入ってくる「当マンションの購入を検討されている方がいます」的なチラシを鵜呑みにし、「このマンションは買い手が大勢いる」と思っている方も沢山いらっしゃいますが、多くの場合「営業の入口の為」のチラシです。
よほど条件がいいマンションで、適正な売り出し価格でなければ、販売にも時間がかかることは認識しておいた方がいい時代です。

また「負動産」と言われる条件のマンションであれば、売却以外の処分の仕方も検討してみましょう。

ちなみに「売却益」に関しては所得税・住民税の対象になりますが、相続後3年以内の売却で、相続税が発生していた場合はその金額を加算控除が可能です。

また、「リフォームしてから売却した方がいいの？」というご相談も多いのですが、マンション内部の状況次第ですが、個人的にはリフォームしないでの売却をお勧めしています。

200万円かけてリフォームして、+200万円で売却できる保証はありませんし、多くの場合、購入者が自分の好みにリフォームしますので、余計な費用をかけない方が良いという考えです。

リフォーム会社のブログとしては、失格の考え方ですね。
ただ売り出ししてもなかなか売れない場合や買取再販業者の買取も厳しい場合は、実需（実際に住む）の方への売却ではなく、リフォームして人に貸し、投資家向けに販売する手法も立地によっては検討が必要です。

2.相続人または親族が住む

多少手直しして、ご自身または親族が住むのが本来一番手間がかかりません。

3.人に貸す

そのままの状態でも貸せるのか？
誰をターゲットに貸すのか？
どの様なリフォームが必要か？

リフォームする場合は、建築・リフォーム会社主導では、デザイン性のみに偏った提案だったり、コスト面しか考えない提案だったりします。
多くの建築・リフォーム会社は、リフォーム後の賃借人の有無や満足度、入居率・期間までは考慮していません。
人に貸す場合は、立地特性等を考慮したリフォームの提案が重要であると私は考えています。
　
例えばマンションの分譲業者は、当たり前ですが、売れる売れないが死活問題ですので、エリアの所得水準から近隣事例の販売状況などありとあらゆる事を調べて、土地を仕入れ、プランを入れ、仕様を決めて販売していきます。

建築・リフォーム会社では不動産の「売れる」や「貸せる」という視点はそもそも必要とされることが少ないのと建築・リフォーム会社から不動産業界へ転職する人は多く見かけるのですが、不動産会社からリフォーム業界へ転職する人はあまり見かけません。
契約に対する待遇面では、やはり不動産業界の方が厚遇の会社が多いためだと思います。

せっかくリフォームしたのに入居者が決まらないという事態を避ける為にも、人に貸される場合は「貸せる」視点と「建築」の視点、「経営」の視点を兼ね備えて提案できるリフォーム会社を選ぶ方が長い目で見ると収支が安定します。