2021-08-21

相続した実家や空家はどうしたらいいのか？　どんな方法があるのか、誰に相談すべきか。

こんにちはデジタルソリューション課の織江です。
本日は相続した実家や空家はどうしたらいいのか？
どんな方法があるのか、誰に相談すべきか。
についてとなります。
相続税対策の内容もあり、子供立場だけなく、
親の立場としての節税対策もありますので
ご参考にしてください。

1.相続税対策（節税）が必要な目安

親の資産などを引き継ぐ事が「相続」ですが、
その行為は課税対象と定められています。
相続税は遺産（相続財産）が大きければ
大きいほどその税率も高くなります。
具体的には、相続税は
次のような基準によって課税されます。
■ 正味の遺産額が基礎控除を超える場合は
相続税がかかります。
・正味の遺産額とは相続財産から
債務（借入金や未払い金など）
や葬式費用を引いたもの。
・基礎控除額とは3,000万円＋
（ 600万円×法定相続人の数）です。
■ 税率は課税価格により　10% ～ 55%
例えば、1億円の相続財産
（正味の遺産額）に対して相続人が3人
（例えば妻＋子供2人）の場合
基礎控除額は3,000万円＋（ 600万円×3人）=4,800万円ですので
億円−4,800万円＝5,200万円に対して相続税が課税されます。

2.親から見た相続税対策・節税に有効な節税方法

相続税を少なく抑えるために有効な節税方法ですが
会社設立、生命保険、養子縁組、
生前贈与といった様々な方法が有ります。
その中でも特に大きな節税効果が期待できる手法の
一つが不動産投資運用です。
親が生前に、現金で所有している
資産5,000万円で不動産を購入した場合
その物件の相続税評価は路線価や
固定資産税評価額での評価となるので
概ね30％減=3,500万円位に減ります。
更にその物件全てを賃貸していれば
概ね25％減=2,500万円に減らす事が可能なのです。
このように、5,000万円の相続財産評価額を2,500万円に
減額する事が出来ます。
場合によっては購入して賃貸した後に
相続時精算課税制度を
利用して贈与する事も可能です。
そうすれば贈与を受けた子供や孫に
家賃収入が入り財産が増えていく可能性があります。

3.子供からみた空き家活用の事例

開催したセミナーで多くの方が空き家活用をお考えでした。
空き家活用の方法としては売却、賃貸、民泊月極・
時間貸しの駐車場などが考えられます。
売却も一つの選択肢ですが、
当面は売りたくないとか第2章に記載しましたように
相続税対策を図りたい場合には有効では有りません。
民泊は手続きや管理が大変ですが
リフォーム会社でも手続きや運営の
お手伝いをすることが可能です。
駐車場は場所（立地条件）
次第では検討しても良いでしょう。
一般的にはやはり賃貸住宅が
一番有利と思われます。
リフォームのお客様事例で空き家にしていた
住宅や空き室をリフォームして
賃貸し年間100万円〜 360万円の
家賃収入を得られているお客様が
沢山いらっしゃいます。
賃貸経営未経験の方が心配な
事柄に①入居者の募集②家賃滞納
等のトラブル③賃貸中の管理
④空室対策などが有りますが
リフォーム会社の中には、これらを
オーナー様に代わって手続きすることが可能です。

4.投資の種類と不動産投資の有利な点

投資と言っても様々な投資が有ります。
株式、投資信託、FX（為替取引）金
仮想通貨（ビットコイン）、太陽光発電、不動産など…。

これらの中で最もリスクが少ないのが太陽光発電、
次が不動産投資（戸建て住宅・ファミリー向け賃貸）
であると考えます。リフォーム会社の中には
太陽光発電システム（ 10kw未満）は、
25年間の発電保証（出力保証）、
15年間の機器保証（故障等）、
10年間の自然災害保証（台風や雪害、落雷等）が
付加されています。
ですので、20年〜 25年という長期で考えた場合、
かなりのローリスクで収益を得る事が出来るのです。
不動産投資（戸建て住宅・ファミリー向け賃貸）も
リスク少ないです。理由は
①家賃滞納などのトラブルがほとんどない。
②長い目で見た利回りが良い。
③資産価値の低下が少ない。
④将来売却する時にもスムーズな売却が可能。

５：誰に相談したらいい？本日の結論

やはり税金の事なので「相続・不動産に詳しい税理士」に
ご相談するのがご安心できると思います。
他には「数多くの実績があるリフォーム会社」で、
税理士、弁護士、司法書士とも提携あるリフォーム会社は、
総合的な提案でワンストップでのご相談も可能なので、
気軽にご相談してみてください。

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