2025-02-28

札幌で相続税対策と空き家活用・不動産投資のポイント

先日、札幌市内にて「相続税対策と介護保険のポイント」セミナーを開催し多くの方から質問や反響を頂きましたので要点をまとめて掲載します。「※好評につき、こちらのブログを再アップしました。」

1.相続税対策（節税）が必要な目安

資産を子や孫に引き継ぐ事が「相続」ですが、その行為は課税対象と定められています。
しかし子供や孫に資産を残すなら出来るだけ無駄なく多くを残してあげたいものです。
相続税は遺産（相続財産）が大きければ大きいほどその税率も高くなります。
具体的には、相続税は次のような基準によって課税されます。
■ 正味の遺産額が基礎控除を
超える場合は相続税がかかります。
・ 正味の遺産額とは相続財産から
債務（借入金や未払い金など）や葬式費用を引いたもの。
・ 基礎控除額とは3,000万円＋
（ 600万円×法定相続人の数）です。
■ 税率は課税価格により　10% ～ 55%
例えば、1億円の相続財産（正味の遺産額）に対して相続人が3人（例えば妻＋子供2人）の場合基礎控除額は3,000万円＋（ 600万円×3人）=4,800万円ですので1億円−4,800万円＝5,200万円に対して相続税が課税されます。

2.相続税対策・節税に有効な節税方法

相続税を少なく抑えるために有効な節税方法ですが会社設立、生命保険、養子縁組生前贈与といった様々な方法が有ります。
その中でも特に大きな節税効果が期待できる手法の一つが不動産投資運用です。
具体例として、現金で所有している資産5,000万円で不動産を購入した場合
その物件の相続税評価は路線価や固定資産税評価額での評価となるので概ね30％減=3,500万円位に減ります。
更にその物件全てを賃貸していれば概ね25％減=2,500万円に減らす事が可能なのです。
このように、5,000万円の相続財産評価額を2,500万円に減額する事が出来ます。
場合によっては購入して賃貸した後に相続時精算課税制度を利用して贈与する事も可能です。
そうすれば贈与を受けた子供や孫に家賃収入が入り財産が増えていく可能性があります。

3.空き家活用の事例

開催したセミナーで多くの方が空き家活用をお考えでした。
空き家活用の方法としては売却、賃貸、民泊月極・時間貸しの駐車場などが考えられます。
売却も一つの選択肢ですが、当面は売りたくないとか
第2章に記載しましたように相続税対策を図りたい場合には有効では有りません。
民泊は手続きや管理が大変ですが弊社の提携先で手続きや運営のお手伝いをすることが可能です。
駐車場は場所（立地条件）次第では検討しても良いでしょう。
一般的にはやはり賃貸住宅が一番有利と思われます。

当社のお客様でも、空き家にしていた住宅や空き室を賃貸し、年間100万円〜 360万円の家賃収入を得られているお客様が沢山いらっしゃいます。
賃貸経営未経験の方が心配な事柄に①入居者の募集②家賃滞納等のトラブル③賃貸中の管理④空室対策などが有りますが当社ではこれらをオーナー様に代わって手続きすることが可能です。

4.投資の種類と不動産投資の有利な点

投資と言っても様々な投資が有ります。
株式、投資信託、FX（為替取引）金仮想通貨（ビットコイン）、太陽光発電、不動産など…。
これらの中で最もリスクが少ないのが太陽光発電、次が不動産投資（戸建て住宅・ファミリー向け賃貸）であると考えます。
・当社で取り扱っている太陽光発電システム（ 10kw未満）は25年間の発電保証（出力保証）、15年間の機器保証（故障等）、10年間の自然災害保証（台風や雪害、落雷等）が付加されています。

ですので、20年〜 25年という長期で考えた場合、かなりのローリスクで収益を得る事が出来るのです。
不動産投資（戸建て住宅・ファミリー向け賃貸）におけるリスクがなぜ少ないかという点は「札幌で相続税対策と空き家活用・不動産投資のポイント② でご覧ください。」

相続税対策や空き家活用
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