再建築不可の家のリフォームを解説｜後悔しない購入方法、補助金や費用、どこまで可能か（耐震）など

「再建築不可の家」とは、主に「幅4m以上の道路に面して土地の間口が2ｍ以上必要」という、建築基準法上の規定を満たしていない土地に建つ家のことです。

〈参考〉建築基準法　第四十三条

不動産市場では周辺の不動産物件より手が届きやすい価格なので、リフォームして住むことを検討している方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、全国で68,000件以上のリフォーム実績を持つ土屋ホームトピアが、再建築不可の家のリフォームについて、わかりやすく解説します！

 

このコラムのポイント
再建築不可の家の購入からリフォームまで、流れに沿って解説します。 再建築不可物件の購入｜購入後に後悔しないよう、リフォームして住めるかor購入NGな物件かを判断するポイントを紹介。 再建築不可物件の購入・リフォームにかかる費用｜住宅ローン利用の注意点、リフォームに役立つ補助金などを紹介。 建築不可の家のリフォーム範囲｜法的に可能な範囲、主なリフォーム内容を紹介。 「再建築不可」を「新築・増築OK」にする方法を紹介。

 

「再建築不可物件を購入していいかどうか、どのようにリフォームすればいいか」がわかるので、ぜひ最後までごらんください！

 

再建築不可物件の購入後に後悔しない！｜リフォーム可能or購入NGの判断ポイント

再建築不可物件は、「再建築不可」という不利な条件に加えて、老朽化しているケースが珍しくありません。

そのため手が届きやすい価格で売買されるのが一般的ですが、購入するべきではない物件がある点に注意が必要です！

購入NGの判断ポイントを紹介します。

 

購入NGの判断ポイント
土地	【不動産業者に確認を依頼できます】 ・土地の境界が明確かどうか、境界に関して隣地住民とトラブルが起きていないか ・接道がまったく無いor極端に狭い場合、隣地住民が土地に出入りするための通行権を認めているか（契約書があるのがベスト）
建物	【リフォーム業者に確認を依頼できます】 ・水道・ガス配管、電気配線が隣地を通っている場合、隣地住人が認識しているか（賃貸契約書があって状況が明確になっているのがベスト） ・通風・採光を確保できるかどうか（できない場合は湿気がたまりやすく、リフォームをしても建物が短期間でいたみやすい） ・基礎・柱などの躯体が1/2以上使えるか ・土地・建物の状況から、リフォーム費用は予算内に収まるか

 

上記の中には、目視で確認できない部分や、専門的な知識がないと確認・判断が難しい部分があります。

そのため、あらかじめリフォームを依頼する業者を決めて、「ご自身・リフォーム業者・不動産業者」の3者が協力して建物・土地の状況を確認しましょう。

また、リフォーム業者には、以下のような項目の実施を依頼するのがおすすめです。

• 耐震診断
• 建物診断
• （必要に応じて）構造計算

リフォーム業者選びの際には、物件選びから親身になってサポートしてくれる＆高い施工技術を持つ業者を選びましょう！

 

土屋ホームトピアは、無料で耐震診断・建物診断を実施いたします。

またリフォーム1軒ごとに専属チームを立ち上げますので、「再建築不可」・「劣化が激しいなど」の難しい状況であっても丁寧なサポートが可能です。

再建築不可物件のリフォームは、68,000軒以上のリフォーム実績を持つ土屋ホームトピアに、お気軽にご相談ください。

 

 

再建築不可物件の購入やリフォームにかかる費用｜補助金活用の検討がおすすめ

次に、再建築不可物件の購入やリフォームにかかる費用について、以下の項目を紹介します。

• 再建築不可物件の購入時に住宅ローンを使えるのか
• 再建築不可物件のリフォーム費用
• 再建築不可物件のリフォームに活用できる補助金

再建築不可物件の購入時に住宅ローンを使えるのか｜購入のメリット・デメリットも紹介

結論からお伝えすると、再建築不可物件の購入時には、住宅ローンを使える可能性があります！

ただし以下の点に注意が必要で、現金で購入・リフォームする方、何らかのローンを使うとしても頭金が多い方が多いのが現状です。

 

再建築不可物件の住宅ローン事情
一般的な銀行では受付してくれる・審査に通る例が少なく、ノンバンク利用となるのが一般的 ノンバンクの住宅ローンは金利が高い（2％前後〜） ノンバンクの住宅ローンは期間が短い（10年ほど）

※ノンバンクとは預金業務を行わない銀行のことで、様々な種類があり（投資系・カードローン系など）、住宅ローンを取り扱うノンバンクもたくさんあります。

 

一般的な銀行が再建築不可物件の住宅ローン申請を受付しないor審査に通る例が少ないのは、再建築不可物件に以下のようなデメリットがあるためです。

• 不動産市場で需要が少ないため、土地・建物に担保価値が無いと判断される
• 建て替えができない（火災などで消失しても建て替えできない）

一方で以下のようなメリットもあるため、気に入った物件がある場合は、諦めずに活用の可能性を探りましょう！

• 周辺の不動産物件に比べて手が届きやすい価格
• 土地の評価額が低いため、固定資産税・贈与税・相続税を抑えられる

再建築不可の家のリフォーム費用

「再建築不可物件を購入したら、リフォーム費用はどれくらい？」と気になっている方も多いと思います。

前述したとおり、再建築不可物件は老朽化しているケースが珍しくなく、手入れをしていない場合はリフォーム費用が高額になるのが一般的です。

1軒ごとに状態が違うため明確な費用を紹介することはできませんが、1,000万円〜3,000万円ほどの、新築同様の費用がかかる可能性があると考えておきましょう。

例えば土屋ホームトピアがリフォームを実施したこちらの住宅は、再建築不可の家と同じような条件が想定できる築60年の古民家です。

断熱性能向上を中心としたフルリフォームを実施し、費用は2,200万円でした。

〈関連ページ〉思いを継ぐ～思いを託す

 

土屋ホームトピアには、小規模改修からフルリフォーム・リノベーションまで、たくさんの施工事例があります。

ぜひごらんください！

〈施工事例〉

 

再建築不可の家は補助金を活用して費用負担を軽減！

再建築不可の家はリフォーム費用が高額になる可能性がありますが、補助金を活用すると費用負担を軽減できます！

 

補助金名称	補助対象 （補助金額）
子育てエコホーム支援事業	主に子育て世帯のリフォーム （最大45万円）
既存住宅における断熱リフォーム支援事業	高性能建材の使用 （最大120万円）
次世代省エネ建材の実証支援事業	高性能建材の使用 （最大400万円）
長期優良住宅化リフォーム推進事業	耐震等、既存住宅の長寿命化が実現できる工事内容 （最大200万円）
介護・バリアフリーリフォーム補助金	介護が必要な方・介護をする方の暮らしやすさを考慮した住宅に改修する工事内容 （最大18万円）
県・市町村が独自に実施している補助金	耐震診断・耐震改修など、自治体ごとにさまざまな補助金制度を実施している

 

施工業者を通して申請が必要な補助金もあるため、活用を希望する場合には、問い合わせの段階でリフォーム業者に「補助金を使いたい」と伝えましょう。

また補助金には申請期限があるため、リフォームプランを組み立てるのと同時に準備を進めるのがおすすめです。

 

土屋ホームトピアには、補助金の申請サポートもご依頼いただけます。

資金計画・物件探しの段階から、お気軽にお問い合わせください♪

 

 

再建築不可の家のリフォームはどこまで可能か

次に、実際のリフォーム内容について、現状をどこまで改善できるかを確認しましょう。

以下2つの項目に分けて、わかりやすく紹介します。

• 法律的にリフォームが可能な範囲
• 再建築不可の家によく実施するリフォーム内容

法律的にリフォーム可能な範囲（＝建築確認申請が不要な範囲）

再建築不可の家でリフォームが可能な範囲を、建築基準法から簡単に紹介します。

 

リフォームが可能な範囲
以下の条件などをすべて満たしている場合に、「主要構造部（柱・梁・壁など）の1/2以下の修繕」、「防火・準防火地域外での10㎡以下の増改築・移転」の範囲でリフォーム可能。 【木造の場合】 ・2階建て以下 ・延床面積500㎡以下 ・高さ13m以下、軒高9m以下 【木造以外の場合】 ・平屋 ・延床面積200㎡以下

〈参考〉建築基準法　第六条

※さらに細かい規定もあるため、詳細はリフォームを依頼する施工業者に確認してください。

 

上記で紹介したのは、「リフォーム工事を始める前の建築確認申請が必要ない範囲（工事を始める前に誰からも許可を得る必要がない範囲）」です。

建築確認申請の必要はありませんが、建築基準法等の法規に適合した内容のリフォームをする必要がある点に、ご注意ください。

【建築確認申請とは】

地方自治体に対して「建築内容が法律に適合している」と知らせるための書類です。

新築・増築・大規模修繕などの場合は、「確認申請を提出→専門機関が書類をチェック→建築確認済証を受け取る」という流れを経ないと、工事を始められません。

 

再建築不可の家の主なリフォーム内容

再建築不可の家でよく実施するリフォーム内容は、以下のとおりです。

• 耐震補強
• 断熱性向上
• 窓の交換
• 水回り交換
• 内装材張替え　など

優先度が高いのは暮らしの安全性・快適性に直結する耐震補強・断熱性向上ですが、リフォームが可能な範囲で大規模な工事になるケースが多いことを、念頭に置いておきましょう。

 

現在の建築基準法に適合していない建物をリフォームするためには、施工実績を積み重ねて培った高い施工技術が必要です。

また予算に合わせてリフォーム内容を調整するプラン提案力も必要なため、ぜひ施工実績が豊富なリフォーム会社に依頼してください。

 

「再建築不可」を「新築・増築OK」にする2つの方法

最後に、「再建築不可」を「新築・増築OK」にする方法を2つ紹介します。

1つ目は、「幅4m以上の道路に面して土地の間口が2ｍ以上になるように隣地を買い取る」という方法です。

こちらの方法であれば、問題なく新築・増築などがOKになります。

ただし隣地所有者が土地をスムーズに譲ってくれるケースは、意外とありません。

そのため2つ目の方法として、以下のような法律上の特例条件を、クリアできるかどうかも検討するのがおすすめです。

 

法律上の特例条件：建築審議会の許可を受ける
再建築不可の土地が以下の項目に当てはまる場合は、建築審議会に許可を申請できます。 再建築不可の土地に隣接している土地が広い空き地 幅4m以上の農道等に2m以上接している 再建築不可の土地に建つ家が、避難や救助の通行を妨げない状態で建築されている

 

ただし、一見して上記の条件をクリアしているように見えても、建築審議会から建築許可が得られるかどうかはわかりません。

また、「一度許可を受けた場合でも、次に新築・増築などをする場合には再度許可が必要」という点も、覚えておきましょう。

 

まとめ

再建築不可の家のリフォームについて、購入からの流れに沿って解説してきました。

知識がない状態で再建築不可物件を購入すると、後悔する可能性があります。

今回紹介した情報を参考にリフォーム会社等のプロの力をフル活用して、気に入った土地を希望どおりに活用できるかを、しっかり判断していただけると幸いです！