築30年マンションの後悔しない選び方｜建て替え・寿命まで何年住めるか、住み心地など買うべきかの判断

「築30年のマンションが安く販売されているけれど、購入すると後悔してしまうのだろうか…」「築30年のマンションに何年住み続けられるのだろうか…」と興味を持っていませんか？不動産を購入する機会は滅多にないため失敗は避けたいですよね。

今回は耐震リフォームを得意とする土屋ホームトピアが築30年のマンションの後悔しない選び方をご紹介します。築30年のマンションを賢く購入したい方は、ぜひ記事を参考にしてみてください。

築30年マンションの後悔しない選び方｜買うべきかを判断する6つの重要ポイント

築30年のマンションを購入して後悔しないためにも、どのような物件を購入すべきかポイントを押さえておきましょう。ここでは、中古マンションの選び方の重要な6つのポイントを紹介します。

築30年マンションはあと何年住めるか

築30年のマンションの寿命は建物の状態次第で変わるため「あと何年住み続けられる」と断言できません。

国土交通省は「RC造の平均寿命は68年で117年住み続けることもできる」と発表していますが、適切に修繕が行われていることが前提条件となります。

〈参考〉国土交通省『中古住宅流通促進・活用に関する研究会　報告書』

建物の状態が悪いと外壁が剥がれ落ちてきたり、排水管が詰まり水圧が弱くなったりして生活に支障が出てしまいかねません。

そのため、住宅診断(ホームインスペクション)を行って建物の状態を確かめた上で中古マンションを購入するようにしましょう。

築30年のマンションを購入したら何年住めるか詳しく知りたい方は「築30年のマンションを買ったら何年住めるか｜後悔しない選び方、築古物件のメリット・デメリットを解説」をご覧ください。

リフォームで理想の住み心地を実現できるか｜予算内でリフォームできるか

中古マンションを選ぶときは、必ず内覧して住み心地を確認しましょう。

時間がある方は、朝と夜に内覧することをおすすめします。なぜなら、近隣の方は日中不在にしており、夜に帰宅してくるためです。朝と夜で部屋の住み心地が大きく変わることもあるため、気になる方は2回は内覧するようにしましょう。

また、築30年のマンションで結露が起きてカビが発生している場合は、断熱リフォームが必要になります。そのため、内覧時は部屋の隅々まで確認しておきましょう。

断熱性能を向上させるリフォームについて詳しく知りたい方は『【リフォーム】マンションを家族変化にも対応する家に断熱リフォーム！「冷暖革命」快適＆結露とカビ解消！』をご覧ください。

資産価値はあるか

築30年のマンションを購入してから後悔したくない方は、売却できる資産価値が高い物件を選びましょう。資産価値の高い物件には7つの特徴があります。

[資産価値の高い物件の特徴]

• 交通の便がよい
• 生活に必要な施設が充実している
• 眺望や日当たりが良い
• 住みやすい間取りになっている
• マンションの清掃や管理が行き届いている
• 共有施設のサービスが充実している
• 修繕計画に沿ってメンテナンスが行われている

修繕積立金・管理費が値上がりする可能性はないか

築30年のマンションを購入する場合は、どれぐらい修繕積立金が貯まっているかを確認しましょう。なぜなら、マンション大規模修繕が予算を超えた場合、修繕積立金額が値上がりしたり追加徴収されたりする恐れがあるためです。

「修繕積立金が月額1万円アップして住宅ローンが払えなくなった」と後悔するお客様もいらっしゃいます。このような後悔をしないために、予算面で余裕がある修繕計画なのかを確認しておきましょう。

また、管理会社が変更となり管理費が値上がりする恐れもあるため、委託先が頻繁に変わっていないかを確認しておくことをおすすめします。

管理組合が適切に機能しているか

マンションの維持・管理は所有者全員で構成された管理組合が行っていますが、機能しているか、以下の点をチェックしておきましょう。

• マンション共有部分の清掃が行われているか
• 長期修繕計画通りに修繕が行われているか
• 修繕積立金がどれぐらい貯まっているか
• どこの管理会社に依頼しているか
• 掲示板などで連絡が届くようになっているか
• 総会は運営されているか

管理組合が機能していないと「共有部分の清掃がされない」「マンションのルールを守らない人がいる」など住む上で後悔してしまうことになるため、チェックしておきましょう。

建て替えの計画がないか

マンション再生協議会は建替えの事例を挙げており、築44年が経過したら建替えを考える目安と公表されています。マンションの建て替えは必ず行われるものではなく、マンション所有者の多数決で決まります。

滅多に建て替えの計画は行われません。なぜなら、築30年が経過したマンションの住民は50代、60代の方が多いためです。そのため、修繕計画や修繕履歴を確認して、修繕費が貯まっているかを確認した方がよいでしょう。

建て替えが心配だという方は不動産会社に相談して管理組合の議事録を見せてもらうと、入居後に建て替えとなり費用を負担することになったというトラブルを防げます。

築30年の中古マンションの購入にお悩みの方は、土屋ホームトピアにご相談ください。無料の建物診断・耐震診断を実施し、ご家族の希望にとって最適な選択をサポートいたします。

築30年マンション購入のメリット・デメリット

築30年のマンションを購入して後悔しない選び方をご紹介しましたが、中古物件のメリット・デメリットを併せて確認しておきましょう。

メリット

築30年のマンションを購入するメリットは4つあります。

• 新築より販売価格が安い
• 物件の選択肢が多い
• 日当たりや眺望、住環境を確認できる
• 資産価値が下がりにくい

築30年のマンションは、経年劣化などを加味した販売価格となっています。新築マンションには新築プレミアム(新築特有の価値)が付いており、1度でも入居すると販売価格の1～3割価値が下がりますが、中古マンションは大幅な価値暴落の心配がありません。

また、建物の内覧ができるため、日当たりや眺望、管理状況など住環境を確認できます。中古マンションの流通量は多く、物件選びの選択肢が多いこともメリットです。

デメリット

築30年のマンションを購入するデメリットは3つあります。

• 建物が老朽化している可能性がある
• 配管や設備の交換などリフォームが必要
• 新築マンションと比較すると減税制度が利用しにくい

築30年のマンションは建物が老朽化しているため、設備や配管の交換工事は避けられず、リフォームが必要になります。また、新築マンションと比較すると住宅ローンの減税制度に制約が出てしまうことも理解しておきましょう。

中古マンションやリフォーム費用、諸経費を予算内に収めたいという方は、以下を予算に含めておきましょう。

• 引越し代金
• 仮住まい費用
• 工事中の水道光熱費
• 登記費用
• 印紙代
• 不用品処分費
• インテリア代金　などを

諸経費に関しては土屋ホームトピアのYouTubeチャンネル『トピアちゃんねる』で解説しているため、ぜひご覧ください。

築30年マンション購入の後悔を避けて理想の住心地を実現するリフォーム内容・費用

築30年マンションを購入して後悔しないためには、「物件＋リフォーム」をセットにして考えるようにしましょう。ここでは、リフォーム費用相場や施行事例をご紹介します。リフォームのイメージがしやすくなるため参考にしてみてください。

築30年マンションの主なリフォーム内容・費用相場一覧

まずは、築30年マンションの主なリフォーム内容と費用相場をご紹介します。

リフォーム箇所	費用目安
キッチン	約50～250万円
トイレ	約20～50万円
バスルーム	約60～200万円
洗面化粧台	約10～50万円
間取りの変更	約30～400万円
断熱リフォーム	約100～300万円
配管工事	約25万円～50万円

価格帯別の費用の目安と参考事例を詳しく知りたい方は「リフォーム・リノベーションの費用相場」をご覧ください。

築30年のマンションリフォームで理想の住み心地を実現した事例

次に築30年のマンションリフォームがイメージできるように、お客様が理想の暮らしを実現したリフォーム事例をご紹介します。

築28年、リフォーム費用200万円

〈関連ページ〉35cmが生む洗面脱衣室の快適性～寒冷地の洗濯物事情～

お子さまが独立してご夫婦2人の生活になり、間取りを見直すためにリフォームをしました。

家事がスムーズに行える生活導線を実現するために、洗面化粧台に隣接していた洋室をランドリー＆収納エリアに変更し、「干す」「アイロン」「たたむ」「収納」を行いやすくしました。

また、洗面室と脱衣室を分離して使用できるようにすることで、化粧など身支度を楽しむスペースを実現しました。

〈関連ページ〉35cmが生む洗面脱衣室の快適性～寒冷地の洗濯物事情～

築38年、リフォーム費用450万円

〈関連ページ〉Designers公団

こちらは分譲公団住宅ならではの間取りで、冷蔵庫を置くスペースや脱衣所の仕切りがなく生活しにくい悩みを解決するためにリフォームを行いました。

収納スペースを作ると居住スペースが狭くなってしまいますが、建具や床の色にメリハリを上手く付けることで広々と見えるように仕上げました。

〈関連ページ〉Designers公団

築32年、リフォーム費用1100万円

〈関連ページ〉これからも住むぞ！築32年マンションリフォーム計画

築21年の中古マンションを購入してご家族4人でお住まいでしたが、窓が結露して黒カビが発生してきたためリフォームを行いました。断熱パネルやDI窓（熱交換換気窓）の取付工事、設備交換工事、間取り変更を実施しています。

〈関連ページ〉これからも住むぞ！築32年マンションリフォーム計画

土屋ホームトピアには、今回紹介しきれなかった事例がまだたくさんあります。
築30〜40年以上の古民家をフルリフォームした事例もございますので、ぜひご覧ください！

〈施工事例〉

中古マンションのリフォームでお悩みの方は、土屋ホームトピアにご相談ください。
豊富な施行実績で培ったノウハウを活かし、お客様の要望を叶えます。

知恵袋｜築30年マンションの耐震性能｜新耐震基準に該当

築30年マンションを購入して後悔しないかを説明してきましたが、何よりも震度6～7に耐えられる新耐震基準で建てられていることが魅力です。

令和6年度能登半島地震では旧耐震基準の住宅が倒壊など大きな被害に至った割合が大きいかったことが発表されています。

新耐震基準でもダメージが蓄積されていた建物が被害を受けていますが、旧耐震基準の建物の被害と比較すると少ないです。

築30年前のマンションは新耐震基準で建てられているため、中古住宅の耐震性能が気になる方にもおすすめです。

築年数別で耐震基準を調べたい方は「耐震基準は築年数で確認｜旧耐震・新耐震・2000年基準の違い、2022年税制改正後の住宅ローン控除など解説」をご覧ください。

まとめ

築30年のマンションを購入して後悔しないためのポイントは6つあります。

• 住宅診断をして何年住めるかを把握する
• 住み心地が良いかを内覧して確認する
• 資産価値の高いマンションを選ぶ
• 修繕積立金・管理費が値上がりする可能性はないかを確認する
• 管理組合が機能しているかチェックする
• 建て替えの予定がないか尋ねておく

築古物件の中でも築30年のマンションは新耐震基準で建てられているため、耐震に不安がある方にもおすすめです。中古マンションを購入する際に、この記事が皆様のお役に立てれば幸いです。